Esta es una pregunta que muchos propietarios de viviendas en suelo no urbanizable (chalets, casetas…) que la construyeron sin licencia se plantean.

Pues bien, en este post vamos a intentar explicar clara y brevemente las situaciones que pueden tener las viviendas de estas características y las posibilidades que tiene un propietario para poder legalizar su propiedad.

Se analizará dentro del ámbito de la normativa de la Comunidad Valenciana.

¿Puedo legalizar mi vivienda si la construí sin licencia?

Siempre y cuando se cumplan los parámetros necesarios para construir una vivienda en suelo rústico (10.000 m² de terreno, distancias a lindes, caminos y a otras construcciones…), se podrán legalizar mediante un proyecto técnico de legalización visado, pero existen otros métodos para aquellas situaciones en las cuales no se cumplen alguna de estos parámetros.

Para ello hay que analizar los tres escenarios posibles:

Tipos de viviendas a legalizar

a) Viviendas construidas con anterioridad al 25 de mayo de 1975.

b) Viviendas construidas con anterioridad al 20 de agosto de 2014.

c) Viviendas construidas desde el 20 de agosto de 2014

a) Anteriores al 25 de mayo de 1975.

Para regularizar o legalizar este tipo de viviendas, en la Disposición Final Segunda de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (https://www.boe.es/eli/es-vc/l/2014/07/25/5/con), también conocida como LOTUP, permite asimilar estas construcciones a las construcciones con licencia.

• Procedimiento: El procedimiento es el más sencillo de los casos pues solamente se necesita un certificado de antigüedad de un técnico competente haciendo especial hincapié en que la vivienda ha sido construida con anterioridad a la fecha antes mencionada y que no se han realizado obras de ampliación y mantengan en la actualidad el uso y características que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación de ruina. Dicho certificado se presentará junto con la solicitud de legalización de obra finalizada en suelo no urbanizable ante el respectivo ayuntamiento del municipio al que pertenezca la vivienda.

b) Viviendas construidas entre el 25 de mayo de 1975 y el 20 de agosto de 2014.

Se trata de un escenario que regula la Ley 1/2019, de 5 de febrero (https://www.boe.es/eli/es-vc/l/2019/02/05/1), de modificación de la LOTUP. Según el artículo 211 bis. “Actuaciones de minimización de impacto territorial generado por las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable”

• Procedimiento: Se trata de un proceso más largo y tedioso que el anterior, para regularizar la vivienda, se puede solicitar ante el ayuntamiento del municipio una declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial, la cual mediante pleno la puede aceptar o no el consistorio y una vez aceptada, se exigirá , un estudio de integración paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos, un proyecto básico, donde se describa la situación actual de la edificación y las obras que resulten necesarias para la legalización y todo ello redactado por técnico competente. Para la aceptación en pleno del ayuntamiento de este procedimiento, las viviendas tienen que cumplir estos dos requisitos:
  1. No se encuentra en una zona de densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea.
  2. No se sitúa en suelo que goce de cualquier tipo de protección por sus especiales valores ambientales, o suelo que se encuentre afectado por limitaciones de uso específicas derivadas de la aplicación de la normativa sectorial de minas, costas, aguas, riesgo de inundación o infraestructuras, o por la existencia de actividades implantadas legalmente o en proceso de legalización.

c) Viviendas construidas con posterioridad al 20 de agosto de 2014

Es el caso más restrictivo de los tres, este tipo de vivienda existente tiene que cumplir con los parámetros edificatorios de obra nueva en suelo no urbanizable que son (a parte de la normativa de planeamiento de cada municipio):

• 1. Tienen que armonizar con el entorno, (tipología constructiva típica de la zona)
  2. Mientras no lo autorice la normativa municipal, no se permiten más de dos plantas.
  3. No se autorizará su construcción, próxima a carreteras, vías pecuarias u otros bienes de dominio público
  4. Superficie mínima total de los terrenos de 10.000 m², ininterrumpida (no pueden estar separados)
  5. La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del 2 % de la superficie de la finca rústica. (si tenemos 10.000m² no podrá exceder de 200 m² de vivienda)
  6. No se permitirá edificar próximo a cauces fluviales y se respetará el arbolado existente, así como la topografía del terreno (si estamos en una ladera, habrá que respetar el desnivel)
  7. Será necesario: Abastecimiento de agua potable (si no existe red de agua potable, se puede realizar la potabilización del agua mediante los tipos de depuración permitidos) y tratamiento de aguas residuales (si no existe red de saneamiento, será necesaria la instalación de un tanque de oxidación homologado)
  8. No se permiten más de una vivienda por parcela.

• Procedimiento: Una vez comprobado que cumple con todos los parámetros, se procederá a la redacción de un proyecto de legalización y un certificado final de obra firmado por técnico competente que se presentarán junto con la solicitud de legalización de obra finalizada en suelo no urbanizable ante el respectivo ayuntamiento del municipio al que pertenezca la vivienda.